Introdução

O financiamento de projetos imobiliários é uma matéria de extrema importância e impacto na rentabilidade, abrangendo, ao mesmo tempo, uma variedade de temas que, certamente, merecem uma análise e discussão mais aprofundada.

Assim, o presente texto, pretende refletir sobre uma matéria específica, mais concretamente, na forma como as instituições de crédito (IC) efetuam a libertação dos respetivos financiamentos em projetos imobiliários.

O impacto da libertação de financiamento em projetos

Estas libertações de financiamento têm essencialmente a ver com o nível de risco com que é classificado cada projeto, e da respetiva política adoptada por cada uma das entidades financiadoras. De uma forma simplista, podemos classificá-las em 3 formas:

• As libertações são efetuadas no início do projeto, com a entrada dos capitais próprios no final.
• Libertações a pari passu (com as variadas % de CP e financiamento, previamente acordadas), sendo este o modelo mais usual.
• Libertações de financiamento apenas no final, obrigando assim à entrada de todos os capitais próprios no início.

Ultimamente e dadas as atuais preocupações das IC em assegurarem que as garantias são suficientes para assegurar o financiamento, assim como a experiência adquirida nos vários modelos de libertação e consequentemente o seu impacto no risco dos projetos, é cada vez mais frequente encontrar operações em que o financiamento é libertado apenas no final da construção.

Esta metodologia tem, normalmente, o objetivo de que o valor do financiamento seja suficiente para garantir a conclusão do projeto e, desta forma, as IC poderem, em caso de incumprimento por parte do cliente, finalizar o mesmo, permitindo uma comercialização mais célere do imóvel / projeto e respetivo reembolso dos valores financiados!

Esta lógica vem no seguimento da experiência que as IC tiveram aquando da última crise em que se depararam com o problema, por via do incumprimento, de “receber” projetos inacabados (especialmente os de grande dimensão), sendo estes, normalmente, sujeitos à inerente e acentuada desvalorização, consequência da degradação dos mesmos, assim como da inerente dificuldade de comercialização. Estas situações tiveram grande impacto, obrigando à constituição de grandes valores de imparidades e, posteriormente, vendas por valores muito inferiores aos valores iniciais das garantias.

Outro factor a ter em conta é a forma como se calcula a % de Obra que, consequentemente, poderá traduzir-se em grandes diferenças na quantificação da mesma e na libertação de valores.

Por um lado, temos o método tradicional utilizado nos relatórios de vistorias, baseado numa estrutura de custos (mais ou menos) adaptável e que teve como base as tabelas do LNEC. Por outro, o construtor / cliente baseia-se (normalmente) em autos de medição e na faturação que terá de aprovar e pagar em cada mês.

Ora é muito frequente que os valores apurados por cada uma destas metodologias não estejam alinhados, podendo ter diferenças significativas na quantificação da % Obra realizada, o que, consequentemente, irá refletir-se nos valores a disponibilizar (de financiamento).

Para minimizar esta discrepância e permitir um acompanhamento mais próximo e fidedigno dos projetos, os bancos têm adoptado, nos últimos anos e, principalmente, para projetos de elevado valor ou complexidade, o acompanhamento através da estrutura de custos do cliente. Este modelo permite, não só um melhor controlo sobre o desenvolvimento dos projetos, mas também alinha as necessidades de capital com os valores necessários de financiamento.

Conclui-se, portanto que, o avaliador deverá, na medida do possível, ajustar a medição da % Obra com os reais valores da(s) empreitada(s), proporcionando uma “imagem” mais real da efetiva evolução de obra e permitindo libertações de financiamento mais ajustadas.

José Castilho Reis
Membro dos Órgãos Sociais da ANAI